不设底价，但暗藏保留价，中信信托将深圳宝能城花园所涉160套房产搬上了拍卖架。
据上海联合产权交易所披露的信息，近日，宝能集团旗下的宝能城有限公司有一笔14.08亿元的不良债权，被中信信托公开挂牌处置。
这笔债权的抵押物是宝能城有限公司以深圳市南山区留仙大道北侧宝能城花园（东区）三期工程半地下101等160处房产进行的抵押，而这批抵押物存在被二押、三押、四押以及被查封的情况。
作为曾经的“红盘”，宝能城花园所涉160处房产被拍卖，为何“不设底价”？市场会“买单”吗？
试水无底价“裸拍”
目前，中信信托已就上述标的债权向深圳中级人民法院提起诉讼，请求判令债务人支付回购价款、特定资产收益款、违约金及诉讼费、保全费、律师费等债权费用，判令转让方有权就抵押物折价款或拍卖、变卖价款在诉请款项范围内优先受偿，且宝能地产和宝能控股对诉请款项的清偿承担连带责任。目前该案件正在一审程序中，将在2025年四季度开庭审理。
值得一提的是，中信信托此次采用网络竞价规则，在网络竞价方案中标明了“不预设转让底价，但设置保留底价”规则，但目前尚未透露这一保留底价。
对此，广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表示：“一般来讲，传统不良资产处置，多以评估价的70%-85%设定起拍价（即保留价），但宝能城这批资产存在几个问题：一是存在二押、三押、四押及司法查封的多重权利限制，存在流动性问题；二是这部分资产有半地下房源，采光、用途上有限制；三是产权属性为商住混合用地/商业，从前几次拍卖情况看，从高溢价抢拍到近期低溢价成交，加上深圳商办物业价值下跌明显，市场参与热情比较低。因此，固定起拍价担心市场不参与，不设起拍价也是为了更快促进成交，彰显债权人处置资产的迫切性。”
同时，此次公示的“风险揭示书”中也写明了多重风险，比如债权人及担保人履约能力的风险、法律政策风险、标的物为不良资产存在部分或全部不能清收的困难和风险、标的债权存在瑕疵导致预期收益无法实现的风险等。
李宇嘉预计：“如果能解决二押、三押、四押及司法查封的多重权利限制，在资产权利更加清晰的情况下，预计部分成交的可能性比较大，但交易价格可能会明显下滑，这对维护债权来讲是好事情，但对于片区整体商办市场来说，可能负面冲击比较大。”
公开资料显示，深圳宝能城花园位于深圳南山区桃源村板块，是一个集住宅、商业、公寓于一体的大型综合社区。2015年11月首次开盘时，宝能城花园的均价达到69563元/平方米，2016年3月再开盘时，价格已涨至77948元/平方米，2020年开盘时的均价则涨至98500元/平方米，单套总价超过2000万元，被认为是“西丽三大豪宅区之一”。
据贝壳披露的数据，宝能城花园近三年房价处于下跌状态，其高峰点为2023年初，卖到12.28万元/平方米，而目前的成交均价为9.32万元/平方米。
“宝能系”多处涉房资产流拍
值得一提的是，在此次拍卖前，宝能城花园已经经过两次公开拍卖。
2022年9月，宝能城花园迎来首次大规模法拍，东区三期56套住宅在阿里法拍平台分3天陆续上架，房源面积涵盖132-199平方米，均为毛坯现房，起拍单价约9.9万元/平方米，低于当时周边13万-15万元/平方米的二手房均价，具备显著“捡漏”空间。这次法拍反响热烈，推出房源产权清晰且覆盖不同面积段的户型，最终50套成功成交，总成交额达7.6亿元，仅6套流拍，引发了超10万人次的围观。
时隔两年后，今年3月，宝能城花园东区8套住宅进入二拍程序，这一批次房源此前在2025年2月的一拍中全部流拍。为适配市场情绪，二拍起拍价调整为一拍价格的8折，房源面积跨度扩大至132-422平方米，包含总裁户型及顶层复式豪宅等多种产品。最终8套房源虽全部成交，总成交额达1.9亿元，成交单价区间为8万-10万元每平方米，但有3套房源以底价成交，整体溢价率不足5%，与2022年的竞价热度形成鲜明对比。
与前两次法拍相比，此次推出的房源涉及半地下房源，且产权为商住混合用地/商业，加上存在多次抵押的情况，所以热度可能会进一步降低。
目前，“宝能系”仍深陷债务困局中，此次法拍的房源仅仅是其债务的“冰山一角”。
天眼查披露的信息显示，截至目前，宝能城有限公司作为被告，涉案资金达167.97亿元。此外，作为宝能系旗下的地产平台宝能地产作为被告，涉案资金达613.24亿元。
同时，今年以来，宝能系旗下多地涉房资产被法拍。合肥宝能城63亿地标项目直接打八折仍流拍，565米的“安徽第一高楼”“无人问津”，南京燕子矶第一高楼南京宝能金融中心项目二次流拍……这也反映出在当前市场下行时期商办资产的流通变现更加困难。
而此次中信信托对宝能城花园采取的“不预设转让底价，但设置保留底价”模式也引人注目，其将真正的定价权交给了“市场”，此次法拍结果也值得期待。
新京报贝壳财经记者 徐倩
编辑 岳彩周
校对 穆祥桐