古有“英雄难过美人关”的说法,就算这个英雄将士在外英勇杀敌、神勇无比,在面对美人和红颜祸水时,往往因迷恋女色而失去斗志,身败名裂。
到了如今,“英雄难过美人关”这一说法明显已经成为过去式,“英雄难过房贷关”才是如今大多数已婚男性甚至是成年男性心中一道坎,一道难以跨越犹如鸿沟的坎。
小地方小县城的房价还好,如果对于一些大城市来讲,房价寸土寸金。一个男人集合其毕生所攒下的积蓄付上房子的首付,之后还要月月偿还高额的房贷。
如果说能够顺利的拥有一套属于自己安身立命的家也好,怕就怕付完钱后房子烂尾,钱款打了水漂。
在2020年底,浙江嘉善地区就有一名男子在银行贷款用392万元巨款用于买房,不料房地产开发商出事导致房子烂尾。
烂尾后男子试图与银行沟通,不再偿还贷款,被银行当场拒绝。事后男子将该银行告上法庭,经过二审审理后,出现了全国首例因房子烂尾,贷款人无需偿还房贷的案件,这究竟是怎么回事?
这名男子姓许,在上海打拼了几年,目的就是为了购得一处房子,付完首付后为家人们安置一个避风的港湾。通过精挑细选,许先生看好了位于浙江省嘉兴市下属辖区嘉善的一套商品别墅房。
2014年,在服务人员的指引下许先生来到售楼处,售楼客服耐心的为许先生介绍这套别墅的地理位置和优势,在售楼客服的带领下,他们观看了售楼处预计改造的平面设计图,参观了别墅周围的小区。
由于现代科技的发展,业主对于商品房的选购都可以通过网络和软件进行模拟。很显然这处楼盘的开发商也为想要购房的人提供了这一个服务。
看着琳琅满目的房间的布局构造,这让许先生和家人感到非常新奇和满意,没想到科技发展到如今,就连购房时想要选择的服务和功能家具都能通过一个小小的电子产品一一呈现。
许先生和家人沟通商量之下,选择好了自己别墅的方位、布局等一系列相关问题。虽然一切都进展的非常顺利,不过还是有一个问题引得许先生的家人产生担忧。
这个问题就是眼前的楼盘还没有完全建造完成,距离竣工还有一段时间,如果竣工之前房子出现任何问题,那么许先生交的钱极有可能打水漂。
担心归担心,不过真实发生房地产开发商跑路的情况毕竟是少数,许先生所处的这个楼盘开发商据了解还是一个信誉度非常高,固定资产雄厚的公司。
于是许先生便交付了房子的首付,还向银行申请392万元的按揭贷款用来付清该商品房的尾款,万事俱备,只剩下房子盖完后一家人入住其中了。
天有不测风云,世上还真是怕什么来什么,可能是许先生的家人担心不无道理,亦或是许先生的运气有些差,这个房子还真就出现了意外。
在2018年的时候,就有小道消息称许先生所在的这一楼盘开发商犯事了,负责修盖房屋的工人们已经好久没有要到工资了,而且还有传闻称这些楼盘的建造都不符合标准,劝这些买过预售房的人抓紧逃跑,没有入手的也不要入手了。
许先生被这一消息也吓个够呛,自己付了首付不说,还向银行贷款了392万元的巨款,这要是打水漂了,自己都想找个高楼跳下去了。
心慌不已的许先生连忙打给售楼处负责为自己专属服务的业务员,业务员告知许先生不必着急,每当楼盘要竣工的时候都会出现这类传闻,为的就是能够将来能够更便宜的买到房子。
许先生这才像吃了一个定心丸一样安静下来,谁知道没过多久这枚定心丸就彻底炸开。
2018年年底,许先生所在的楼盘开发商向法院递交破产申请,这下可让许先生心里犹如晴天霹雳,递交破产申请意味着什么,许先生就算不懂得相关的法律规定也略知一二。
递交破产申请,开发商没有资金,手中流动资金已经无法偿还所欠在债务,只能将自己现有的资产全部到法院处进行破产清算,再选举出相应的破产清算人拍卖公司的固定资产。
这也就说明,许先生购买的商品房将会成为烂尾楼,这还不是最糟糕的,最糟糕的消息是许先生的商品房并没有完成相关的交接手续。
在法院派出破产清算人进行清算之后,通过专业机构的评估,许先生的楼盘不符合我国国家对于竣工楼房的验收标准,因此该楼盘不能作为商品房进行出售和认定。
许先生的预售房商品买卖合同因开发商单方面的违约行为而导致合同的目的不能够成立,致使该合同解除。
不仅如此,合同解除之后,由于许先生与银行在进行签订按揭贷款的合同时,银行格式条款单方面进行规定:
“如果借款人或抵押人与售房人或其他第三方就该房产有关质量、价格、权属、条件或其他事宜发生的任何纠纷,均与贷款人无关,贷款人有权选择继续履行本合同或要求借款人提前偿还本合同项下的全部或部分贷款。”
这也就意味着,许先生不仅得不到自己的房子,还会因为开发商烂尾的原因继续偿还自己在银行的贷款,真是“周郎妙计安天下,赔了夫人又折兵”!
法律评价:
一、许先生也是本次事件中的受害者,对于这种行为法律应如何评价?
一想到自己没了房子,还要补交银行的贷款,许先生也来了脾气,凭什么损失的是自己,还要给开发商擦屁股,索性从2019年年底开始拒绝偿还银行的贷款。
银行追不回自己的贷款,自然开始找许先生进行交涉,银行拿出和许先生所签订的贷款条款,上面的条文清清楚楚的写着许先生作为贷款人与开发商发生不论任何问题,都不由银行负责和承担。
许先生对此条款并不买账,他对银行的法务人员表示,只要开发商愿意把买房的钱退回来,那么自己就还清银行的钱款,如若不能,概不奉还。
就这样,银行经过法定程序多次催收许先生的钱款不成功,一纸诉状将许先生告上了当地的法院。
一审法院在审理案件的过程中,查证了双方签订的借贷合同条款,依据民法典合同编中有关格式条款的规定,判定许先生与开发商房屋买卖解除,但依旧要偿还银行的按揭贷款。
这一判决是此前因为房屋烂尾与银行进行维权后无一例外的结果,都是买房者打碎了牙往肚子里咽进去,许先生不服,向法院提起上诉。
令人没想到的是,二审法院的判决判决了许先生一方胜诉,并且不用偿还欠银行其余的贷款,这个判决堪称全国首例!
二审法院的判决理由在于《中华人民共和国民法典》第四百九十六条格式条款,格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定,并在订立合同时未与对方协商的条款。
采用格式条款订立合同的,提供格式条款的一方应当遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务,并采取合理的方式提示对方注意免除或者减轻其责任等与对方有重大利害关系的条款,按照对方的要求,对该条款予以说明。
提供格式条款的一方未履行提示或者说明义务,致使对方没有注意或者理解与其有重大利害关系的条款的,对方可以主张该条款不成为合同的内容。
通过这起案件能够看出,许先生不偿还银行贷款的理由和原因并不是因为许先生出于其个人原因违约,真正的原因在于房地产开发商破产,楼盘未达到竣工标准而烂尾。
这一规定可以根据此前最高人民法院对商品房买卖中作出的司法解释能够看出。银行将违约后的责任直接推到许先生身上,这点并不符合格式条款以及我们民法典合同编中关于公平原则的规定。
这一条款很明显是银行单方面为了保护自身的利益而进行拟订的一项格式条款,不仅如此,该条款中的“霸王条款”也与最高法院的相关司法解释相违背,所以法院最终认定该条款不具有法律效力。
最终,2022年,在二审法院的判决下,许先生无需为开发商的行为买单,自己无需偿还银行剩下的按揭贷款及相应的利息。
二、格式条款还有哪些规定?
我国民法典对于格式条款无效的无效也做出了相应的规定,其中便包括:
(一)具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形;
(二)提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利;
(三)提供格式条款一方排除对方主要权利。
除以上几点,如果当事人对格式条款的理解发生争议的,应当按照通常理解予以解释。对格式条款有两种以上解释的,应当作出不利于提供格式条款一方的解释。格式条款和非格式条款不一致的,应当采用非格式条款。